提供一个分析房价泡沫的简单思路

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发布时间:2018-11-05 20:50

提供一个分析房价泡沫的简单思路

2018-11-06 17:55来源:万钊消费/房价/杠杆

原标题:提供一个分析房价泡沫的简单思路

我们在前文《房地产“夜壶”现在不是不想用,而是不堪用》中,讲到房地产市场,是中国经济明年最重要的内部变量。那么房地产市场能否继续繁荣,取决于房价增长的空间还有多大。

我们尝试提供一个分析房价泡沫的简单思路,就是看房价增幅和居民收入增长是否相称。我们整理了70个大中城市,2018年相比2015年房价的平均涨幅,然后又整理了这些城市2018年城镇居民可支配收入,相比2015年的涨幅。不过可惜的是,借助于WIND,70个大中城市中,只有29个城市有城镇居民可支配收入的数据,故我们后面的分析,只有29个样本。

我们画散点图如上,横轴为不同城市的收入增幅,纵轴为房价涨幅。左上角给出了简单的回归方程。通过这张图,我们可以获得几点结论:

1、收入增幅的变动幅度很小。收入变动的区间为【1.16,1.30】,房价的变动区间为【1.00,1.60】。也就是说,房价波动的幅度远大于收入。考虑收入是一个宏观经济变量,那么就意味着房价在经济基础上,拥有更多的金融属性。

2、回归方程显示,收入的系数估计量为1.66,也就是说房价涨幅,平均为收入增幅的1.66倍。这一方面说明了房价对消费的挤占,另一方面背后也是杠杆的支撑。

那么我们来画出残差项,即无法用收入解释的部分,如下图。可以看到,北京、杭州、郑州、天津、长沙、上海、厦门、南京等城市的房价涨幅,明显偏高于收入。银川、兰州、西宁、温州、呼和浩特等城市的房价涨幅,明显偏低于收入。

上周中国人民银行发布了《2018年中国金融稳定报告》,里面有一张地图,是中国境内各地区住户部门杠杆率。报告中指出,杠杆率超过全国平均水平的省份分别是:上海(65.5%)、浙江(65.4%)、甘肃(59.8%)、广东(59.1%)、北京(58.8%)、福建(57.5%)、重庆

(50.6%)、宁夏(49.3%)和江西(49.2%)。

我们把央行报告中点出的地区,与上文分析的房价收入比进行对比,发现上海、浙江(比如杭州)、广东(比如广州)、北京、福建(比如厦门)这五个地区是吻合的。但是甘肃、重庆、宁夏、江西这四个地区并不吻合,比如甘肃的兰州、宁夏的银川、重庆等,其房价涨幅远不及收入增速。不太清楚这些地区的居民杠杆去哪儿了。

最后,笔者认为,此文仅仅是提供一个分析房价泡沫的简单思路,因为房价的基础还是居民收入,收入跟不上,房价自然吹不到天上。但是本文严重缺失数据,首先是人均可支配收入不全,其次是缺少重要的控制变量,之一是反映城市的人口年龄结构的,当更多比例的人口处于结婚生子的年龄段的时候,对房价有推升,因此可以增加15-60岁人口比重,或者小学入学人数,或者幼儿园入学人数等,作为控制变量。之二是反映城市的人口流动的,可以增加常住人口与户籍人口的背离度,作为控制变量。

控制了重要变量之后的残差,可以更好的评估房价的泡沫。有数据的可以试试。返回搜狐,查看更多

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